香港豪宅成交破纪录背后：5500万扫货、租金连涨7个月，投资客如何重新入场
一套大埔西沙Sierra sea两房单位，业主今年2月以518万港元入手，9个月后659万港元卖出，账面赚了141万港元。促成这笔交易的中原地产资深区域营业经理胡耀祖告诉买家，这位接盘者原本打算买一手新盘，但始终未能如愿，最终转向二手市场，看中户型和价格后决定自住。
短短持有期就有27%回报，这不是孤例。从二手市场的短线获利，到新盘大手买家斥资数千万长线收租，香港楼市的投资逻辑正在发生明显变化。
红磡新盘瑅海One Marina近期的表现堪称现象级。这个由招商局置地、信和置业与香港市建局联手开发的项目，11月6日首轮开售138套价单单位及12套招标单位，开售前已收到逾10000份认购登记，超额认购约75倍，当天138套价单单位连同11套招标单位全部售罄，首轮套现逾12亿港元。
仅仅四天后的11月10日，项目加推第3号价单共138套单位，部分单位剔除楼层及景观因素后轻微涨价1%-2%，再度全数售罄，再套现近12亿港元。两轮合计276套单位5天清盘，累计套现逾24亿港元。
招商局置地披露，开售当天录得多宗大手成交，5组买家一次购入6套单位，最高一组涉资近5500万港元，明确表示计划长线投资。中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰补充，该行在项目次轮销售大手组别选房时段录得3组大手买家，其中最大一组来自沙田，买家斥资逾4000万港元购入5套单位，同样以长线收租为目标。
信和置业执行董事田兆源向时代财经介绍，瑅海两轮销售中自住客与投资客比例约为8:2，自住需求仍是主流。他指出，香港住宅租务市场维持稳定，区内楼龄较新屋苑平均实用呎租介乎50至65港元，租金回报理想，这是吸引部分投资者购房的关键因素。
高端市场的热度更加惊人。美联物业研究中心数据显示，截至11月9日，香港年内逾1亿港元的超级豪宅一手成交达150宗，较去年全年101宗增长48.5%，不仅超越2018年109宗的历史高位，更创下2013年《一手住宅物业销售条例》实施以来的新纪录，成交金额约286亿港元，占年内整体一手私人住宅成交金额的13.4%。
中原地产统计亦显示，今年前三季度香港价值5000万港元以上私人住宅买卖合约登记达709宗，股票配资平台总值786.24亿港元，成交金额已超去年全年。中原预计今年全年此类物业成交有望达900宗、总金额约980亿港元，创近6年高峰。
豪宅买家的底气从何而来？香港私人财富管理公会与毕马威中国联合发布的《香港私人财富管理年度报告2026》给出了答案：2025年私人银行及私人财富管理业资产管理规模同比增长24%，达到12.9万亿港元新高，资金净流入同比增长79%。
美联物业分析师岑颂谦认为，香港国际金融中心地位吸引高增值金融机构扩充业务，高收入人士及企业家置业意欲增强，叠加超级豪宅供应稀缺，进一步推动资金流入优质物业市场。
中原地产监测数据显示，今年前10个月香港一手私人住宅买卖登记达17062宗，有望追平去年全年2万宗水平；二手私人住宅买卖登记达38780宗，同比增长两成，亦将超越去年全年39800宗。香港特区政府土地注册处数据亦印证了这一趋势，今年前10个月整体物业注册量达74671宗，已接近去年全年，若11月注册量重回6000宗以上，前11个月累计有望突破8万宗，为2011年、2012年以来首次连续两年超过该水平。
供给端同样在收缩。截至第三季度末，香港一手私人住宅待售量同比下降26.9%，库存消化周期同比下降20.3%。中原地产指出，虽然房价进入横盘阶段，但一、二手私人住宅库存消化周期均处低位。
租金端的表现尤为突出。中原城市租金指数CRI最新报130.88点，按月上涨0.38%，连续7个月创新高。陈永杰预计2026年全年租金涨幅约为7%。中原地产西宝城分行高级分行经理杨志能近日促成一宗西半山宝翠园租赁成交，该单位实用面积750平方呎，月租金4.6万港元，原业主2007年以682万港元购入，租金回报率逾8%。
陈永杰表示，目前入市投资者主要为本地长线收租客、内地资金买家及企业投资者，投资收租与资产增值并重。在租金持续破顶及按揭利率回落双重带动下，香港住宅租金回报率已显著跑赢其他低风险工具。
陈永杰认为，香港楼市全面撤辣后经历了一轮快速反弹，目前正处于"升后整固、以价换量"阶段，接下来有望逐步进入稳定上升期。不过发展商定价策略、租金涨幅能否持续跑赢供楼成本，以及美国联储局和香港银行利率走向，仍将左右买家入市决定。
中原城市领先指数CCL今年以来已累计录得10.4%涨幅。陈永杰强调，只要发展商继续保持定价克制，在租金强劲支撑下，投资客入市热情将持续，并有望带动新一轮刚性置业需求释放。
田兆源则从供给端给出判断，认为香港住宅需求维持稳健，本地自住需求、人才及学生持续流入、外派人士回流均构成支撑。信和置业明年计划推出九龙城盛德街/马头涌道项目（约600套）及启德宋皇台站项目（约1800套），为市场注入新货源。
当投资客重新入场、开发商开始试探提价，香港楼市能否从成交量回升走向更广泛的价格修复，将是这轮复苏后续最值得观察的方向。
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